Amortizar antecipadamente um crédito à habitação pode ter um custo. Dependendo do tipo de taxa, o banco pode cobrar uma comissão sobre o capital que vais pagar antes do prazo. Mas há situações em que essa comissão não pode ser aplicada.
A regra está prevista na lei e inclui três situações concretas: morte, desemprego e deslocação profissional. No entanto, não basta invocar uma destas razões. Existem condições específicas para que a isenção seja aplicada.
A comissão pode chegar a 2%
Quando um cliente decide amortizar antecipadamente parte ou a totalidade do crédito à habitação, o banco pode cobrar uma comissão, desde que esta esteja prevista no contrato.
O limite depende da taxa de juro:
- Taxa variável: máximo de 0,5% sobre o capital reembolsado;
- Taxa fixa: máximo de 2% sobre o capital reembolsado.
O contrato pode, naturalmente, estabelecer uma comissão mais baixa ou até a sua isenção.
A comissão não é, por isso, um valor que o banco possa definir livremente no momento em que decides amortizar. Tem de estar prevista no contrato e respeitar os limites legais.
Mas há três situações em que a comissão desaparece
O artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 determina que não podem ser cobradas comissões de reembolso antecipado quando este acontece por motivos de morte, desemprego ou deslocação profissional.
É aqui que estão algumas das condições menos conhecidas pelos titulares de crédito à habitação.
1. Em caso de morte
A lei prevê a isenção da comissão quando o reembolso antecipado é feito por motivo de morte.
Neste caso, a questão está diretamente relacionada com a situação que dá origem ao reembolso, pelo que não se trata simplesmente de uma opção do titular do crédito para pagar a dívida mais cedo.
2. O desemprego também pode dar direito à isenção
Aqui existe uma condição importante.
Para efeitos desta regra, a lei considera desempregada a pessoa que tenha sido trabalhadora por conta de outrem ou por conta própria e que esteja inscrita como desempregada num centro de emprego há mais de três meses.
A prova da situação é feita através de uma declaração do Instituto do Emprego e Formação Profissional (IEFP).
Ou seja, não basta estar sem trabalho. A inscrição como desempregado e o período superior a três meses fazem parte das condições previstas na lei.
Este é provavelmente um dos pontos que mais facilmente passam despercebidos quando se fala desta isenção.
3. Uma mudança de trabalho também pode contar
A terceira situação é a deslocação profissional, mas também existem regras específicas.
A lei considera deslocação profissional a mudança do local de trabalho do consumidor ou de outro membro do agregado familiar, com exceção dos descendentes, para um local que fique a mais de 50 quilómetros do imóvel, em linha reta.
Além da distância, é necessário que essa mudança implique a alteração da habitação permanente do agregado familiar.
Para comprovar a situação, pode ser apresentado o contrato de trabalho ou uma declaração do empregador.
Isto significa que mudar de emprego, por si só, não é suficiente. A nova localização do trabalho, a distância superior a 50 km e a mudança da habitação permanente têm de estar presentes.
Quanto podes poupar?
A diferença pode ser significativa, sobretudo num crédito com taxa fixa.
Imagina uma amortização de 20 mil euros:
- Com uma comissão de 0,5%, seriam 100 euros;
- Com uma comissão de 2%, seriam 400 euros.
Quando existe uma das situações previstas na lei, a comissão de reembolso antecipado não pode ser cobrada.
É importante não confundir esta isenção com a possibilidade de o banco cobrar outros valores que tenham uma base legal diferente. A lei proíbe encargos ou despesas adicionais pela operação, mas permite repercutir determinados custos de terceiros, como despesas de conservatórias ou cartórios, quando sejam legalmente exigíveis e devidamente justificadas.
Também podes amortizar o crédito sem estar numa destas situações
A existência destas isenções não significa que só possas amortizar o crédito nestes casos.
O consumidor tem direito a fazer um reembolso antecipado parcial ou total. Para um reembolso parcial, deve fazê-lo numa data coincidente com o vencimento da prestação e avisar o banco com pelo menos sete dias úteis de antecedência.
No caso de reembolso total, o aviso prévio mínimo é de 10 dias úteis.
Quando o cliente manifesta essa intenção, o banco deve ainda informar, sem demora, sobre o impacto do reembolso no crédito, indicando os pressupostos utilizados para fazer essa informação.
E se o banco cobrar a comissão mesmo assim?
A aplicação de uma comissão de reembolso antecipado numa situação de morte, desemprego ou deslocação profissional, quando estejam cumpridos os requisitos legais, não está de acordo com o artigo 23.º.
Aliás, o próprio regime estabelece como contraordenação a aplicação dessa comissão nestas situações.
Por isso, quem estiver numa destas situações deve apresentar ao banco a documentação que comprova o motivo do reembolso e pedir que a operação seja tratada ao abrigo da isenção prevista na lei.
O Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal confirma atualmente estas regras, incluindo os limites de 0,5% e 2% e as três situações que afastam a cobrança da comissão.
Vê também: Banco de Portugal tem uma regra que muitos bancos não explicam, mas pode evitar que pagues mais no crédito à habitação.
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